🏠 2025 이재명 정부 3차 부동산정책 총정리 | 주택시장 안정화 대책 핵심 요약

 

2025년 10월 15일, 정부가 발표한 ‘주택시장 안정화 대책(3차 부동산정책)’은
급등세로 돌아선 서울 아파트 시장을 잡기 위한 강도 높은 조치입니다.
이번 대책은 “규제 강화 + 거래질서 확립 + 공급 가속화”의 세 축으로 구성돼 있습니다.

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1️⃣ 주택수요 관리 강화

서울과 경기 대부분 지역이 새롭게 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정됩니다.
이는 실수요 중심 시장을 만들기 위한 첫 번째 조치입니다.

📍 지정 지역

• 서울 25개 전 지역

• 경기 12개 지역: 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양동안, 의왕, 하남, 용인수지

📌 적용 효과

• LTV 축소: 무주택 40%, 유주택 0%

• 주담대 한도: 최대 6억 원, 생애 최초 70%

• 전세대출 보증비율: 80%로 하향

• 투기지역 내 갭투자 및 전세보증금 승계 금지

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2️⃣ 토지거래허가구역 전면 확대

투기적 거래를 막기 위해 서울 전역과 경기 일부 지역의 아파트 및 연립·다세대주택까지 허가제 적용이 확대됩니다.

🗺️ 지정 지역
서울 25개 자치구 전체 + 경기 12개 지역
(강남, 서초, 송파, 용산은 기존 지정 유지, 나머지 신규 확대)

📅 기간: 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일

📌 주요 조치

• 허가 후 2년 실거주 의무 (내·외국인 동일 적용)

• 허가 위반 시 이행강제금 및 허가 취소 가능

• 허가지역 내 비주택담보대출 LTV 40%로 강화

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3️⃣ 부동산 금융규제 강화

금융위원회는 대출 총량을 제한하고, 차주별 상환능력을 강화하기 위해 새로운 금융규제를 도입합니다.

📊 주요 내용

• 주담대 한도 차등 적용

  • 15억 이하: 6억

  • 15~25억: 4억

  • 25억 초과: 2억

• 스트레스 금리(ST 금리) 상향

  • 기존 1.5% → 3.0%로 인상

  • 금리 인하기에도 대출 여력 증가를 억제

• 전세대출 DSR 적용(10월 29일부터)

  • 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 때 이자 상환분을 DSR에 포함

• 은행권 주담대 위험가중치 상향 조기시행(’26.1.1)

  • 위험가중치 하한 15% → 20%로 상향

💡 즉, “대출은 더 깐깐하게, 부동산 자금은 생산적 부문으로 유도”하는 방향입니다.

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4️⃣ 부동산 거래질서 확립

정부는 ‘허위 신고가 거래’, ‘가격띄우기’, ‘탈세’, ‘불법 전매’ 등 시장교란 행위에 대한 범정부 대응체계를 강화합니다.

⚖️ 핵심 내용

• 부동산 특사경 도입 → 불법 거래 직접 수사

• 국세청·국토부 정보공유 MOU 체결 (10월 1일)

• ‘가격 띄우기’ 8건 수사의뢰 완료

• 부동산 범죄 특별단속(10월~): 전국 841명 투입

• 부동산 탈세신고센터 11월 설치 예정

🏛️ 또한, ‘부동산 불법행위 감독기구’가 2026년 출범합니다.
국무총리 직속 기관으로, 조사·수사 권한을 동시에 가진 최초의 상설기구가 될 예정입니다.

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5️⃣ 공급 확대 후속조치 신속 추진

9월에 발표된 ‘주택공급 확대방안(9.7)’의 후속조치가 본격화됩니다.

🏗️ 공급 실행계획

• 수도권 135만 호 공급 목표(’26~’30년)

• 서울 노후청사·국공유지 복합개발 계획 12월 발표

• LH 직접시행 모델 확대

• 공공택지 5천 호 연내 추가 분양

• 서울 영구임대 9개 단지 재건축 계획 공개 예정

📅 추진 일정

• 12월: 주요 후보지 발표 + LH 개혁안 확정

• 2026년: 신규택지 3만호 입지 공개 예정

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6️⃣ 세제 개편 및 합리화

정부는 부동산 세제를 “응능부담 원칙과 생산적 투자 유도” 중심으로 재정비합니다.

📈 검토 방향

• 보유세와 거래세 균형 조정

• 다주택자 과세구조 재검토

• 세금 부담은 줄이고, 투기 수익은 억제

👉 기획재정부는 2025년 4분기 중 연구용역 발주 및 TF 구성을 완료할 예정입니다.

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📆 종합 일정표

분야	주요 내용	시행 시점
규제지역 확대	서울 전역 + 경기 12곳	2025.10.16
토지거래허가구역	서울·경기 확대	2025.10.20
주담대 차등제	대출한도 6억~2억	2025.10.16
전세대출 DSR	1주택자 대상	2025.10.29
세제합리화	연구용역·TF 구성	2025.4분기
부동산감독기구	설치 추진단 가동	2025.11
주택공급 확대	LH 개혁·후속조치	2025.12~

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✅ 결론

이번 3차 부동산정책(주택시장 안정화 대책)은
이재명 정부 들어 가장 강도 높은 규제 중심 정책으로 평가됩니다.
서울 전역이 규제지역이 되고, 대출 문턱은 높아지며, 불법 거래에 대한 감독체계까지 마련되었습니다.

🏡 단기적으로는 거래 위축이 불가피하겠지만,
정부는 “투기 차단 → 공급 속도 → 시장 정상화”라는 단계적 안정 전략을 추진하고 있습니다.

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💬 앞으로의 시장 관전 포인트

• 2025년 11~12월: 부동산 세제 개편안 공개

• 2026년 상반기: 부동산감독기구 출범

• 2026년 이후: 공급 확대의 실제 실행 속도